계약갱신청구권과 복비 부담 줄이기 위한 핵심 전략

40대 남자 부동산 투자자(소형 건물주 지망생)의 관점에서, 최신 정보를 기반으로 계약갱신청구권과 관련된 복비(중개보수) 부담 문제를 심도 있게 다뤄볼게요.

최근 전월세 시장의 가장 큰 화두는 역시 계약갱신청구권이죠. 임차인의 주거 안정을 위해 도입된 제도이지만, 집주인(임대인) 입장에서는 계약 관계 종료와 공인중개사 수수료(복비) 부담 문제 때문에 머리가 아플 때가 많아요. 특히 임차인이 갱신된 계약기간 중에 중도에 나가겠다고 통보할 때 이 복비 문제가 첨예하게 대립하곤 합니다.

결론부터 말씀드리자면, 묵시적 갱신이든 계약갱신청구권을 사용한 갱신이든, 법적으로 임차인이 언제든지 해지를 통보할 수 있는 상황이라면, 새로운 임차인을 구하기 위한 복비는 임대인이 부담하는 것이 원칙이라는 점을 확실히 알아두셔야 해요. 최근 판례와 법리 해석이 이 부분을 명확히 하고 있습니다.

• 계약 갱신 후 중도 퇴거, 중개보수는 누가 부담할까? - 부동산114
• 계약갱신청구권 행사 후 중도해지시 복비는 누가? - 맘스커리어
• 판례로 보는 묵시적 갱신 중도 해지시 중개수수료 부담 주체 - 로톡

계약갱신청구권과 중개보수 부담의 명확한 이해

소형 건물을 꿈꾸는 저 같은 투자자에게는 임대차 계약 하나하나가 곧 자산 관리의 핵심이에요. 계약갱신청구권 관련 복비 문제는 단순히 돈 몇 푼 아끼는 차원을 넘어, 임대인으로서 법률 관계를 정확히 이해하고 미래의 리스크를 관리하는 중요한 영역입니다.

갱신청구권 사용 후 중도 해지 시 임대인이 복비를 부담해야 하는 이유

주택임대차보호법(주임법)은 계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신된 경우(일명 2+2 계약), 갱신된 임대차 기간에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있도록 규정하고 있어요 (주임법 제6조의3 제4항).

임차인이 해지를 통보하면, 그 통보가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 즉, 임차인은 계약을 연장했더라도 3개월 후에는 법적으로 아무 문제 없이 나갈 수 있게 되는 거죠.

이때 중요한 것은, 임차인이 법적으로 보장된 권리인 '중도 해지 통보'를 통해 나가는 것이기 때문에, 기존 계약기간을 위반하여 발생하는 일반적인 '중도 퇴실'과는 성격이 완전히 다르다는 점이에요.

법적으로 계약이 종료되는 시점에 새로운 세입자를 구하는 것은 임대인 본연의 의무이자 필요에 의해 진행되는 일로 간주됩니다. 따라서 새로운 임대차 계약을 위한 복비는 당연히 임대인인 제가 부담해야 하는 것이 판례와 다수 전문가의 견해예요. 수원지방법원과 서울서부지방법원 등의 판례도 이를 명확히 하고 있습니다.

묵시적 갱신 시에도 복비는 임대인 부담

묵시적 갱신의 경우에도 마찬가지예요. 임대차 기간이 끝났는데 임대인이나 임차인 모두 계약 종료 통지나 갱신 거절 통지를 하지 않으면, 이전과 동일한 조건으로 자동 갱신되죠 (주임법 제6조).

묵시적으로 갱신된 경우에도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월 뒤 효력이 발생한다는 규정이 적용돼요 (주임법 제6조의2). 이 경우에도 법적 책임 없이 계약을 종료하고 나가는 임차인에게 복비를 부담하게 할 수 없습니다. 이 역시 임대인인 저의 부담으로 처리해야 합니다.

임대인이 복비 부담을 줄이기 위한 핵심 전략

원칙적으로 복비는 임대인 부담이지만, 건물주 지망생으로서 리스크를 줄이고 불필요한 비용 지출을 최소화하기 위한 핵심 전략은 존재합니다.

계약갱신청구권 사용 시 신규 계약서 작성 '유의 사항'

갱신청구권을 사용할 때, 보증금 5% 이내 증액 등으로 신규 계약서를 작성하는 경우가 많아요. 이때, '갱신 계약'이 아닌 '신규 계약'으로 오해를 살 수 있는 문구를 사용하면 나중에 문제가 생길 수 있어요.

• '계약갱신요구권 행사에 의한 갱신 계약임'을 특약사항에 명확하게 기재하세요. 단순 '재계약'이나 '보증금 증액 계약'이라는 표현 대신 법적 근거를 명시해야 합니다.
• 증액분에 대해서만 중개업소에 의뢰하여 계약서를 대필할 경우, 중개업소는 통상 5만원에서 10만원 가량의 소정의 수수료만 받는 경우가 많아요. 보증금 전체에 대한 법정 중개보수를 모두 청구하면 임차인과의 관계도 틀어지고 불필요한 분쟁만 생길 수 있습니다.

'중도 퇴거 시 복비 부담' 특약의 효력은?

실무에서 임대인들은 "만기 전 퇴거 시 발생하는 중개보수는 임차인이 부담한다"는 특약을 넣으려고 많이 하죠.

• 묵시적 갱신 및 갱신청구권 사용으로 갱신된 계약: 임차인의 중도 해지권은 법으로 보장된 권리이므로, 이 권리를 제한하는 '중도 퇴거 시 임차인이 복비를 부담한다'는 특약은 임차인에게 불리하여 무효로 보는 것이 다수 판례와 학설의 입장입니다. 이 특약은 임차인의 중도 해지권을 사실상 포기하도록 강요하는 것으로 해석될 수 있기 때문이에요.
• 단, 임차인이 사정이 생겨 법적으로 해지 통보 효력이 발생하기 전에(3개월이 지나기 전에) 임대인의 협조를 얻어 급하게 나가야 할 경우에는, 임차인이 새로운 세입자를 구하는 비용(복비)을 부담하겠다고 임대인과 별도로 합의하는 것은 가능하며, 이는 유효하다고 볼 수 있어요. 핵심은 '임차인이 법적 권리를 포기하도록 강제하는 특약'은 안 되지만, '협의에 의한 비용 분담'은 가능하다는 것이죠.

임대인으로서 리스크 관리의 중요성

임대인인 우리는 임차인과 불필요한 소모전을 벌이는 것보다 장기적인 관계와 건물의 가치 관리에 집중해야 해요.

1. 계약 시점: 임대차 계약서를 작성할 때부터 갱신청구권 행사 여부, 기간 만료 시점 등을 특약에 명확히 하고 임차인과 충분히 소통하는 것이 중요합니다.
2. 보증금 관리: 중도 퇴거 시 보증금을 즉시 돌려줄 수 있도록 자금 유동성을 확보해두는 것이 좋아요. 다음 세입자의 보증금을 받아야만 기존 임차인에게 돌려줄 수 있는 상황이라면, 임차인의 중도 해지 통보 후 3개월 뒤 보증금 반환 의무가 발생했을 때 문제가 될 수 있습니다.
3. 세금 처리: 새로운 임차인과의 계약에 드는 복비를 임대인이 부담했다면, 이는 필요경비로 인정받아 세금 신고 시 절세 효과를 볼 수 있습니다. 모든 비용 처리는 투명하게 기록하고 관리하는 것이 건물주 지망생의 기본 자세라고 생각합니다.

결국 계약갱신청구권 관련 복비 부담 문제의 핵심 전략은, 법이 임차인에게 보장하는 권리를 침해하지 않는 선에서 계약 초기부터 명확한 소통과 기록을 통해 분쟁의 소지를 최소화하고, 만일의 경우를 대비한 자금 계획을 세우는 것이라고 할 수 있습니다. 불필요한 법적 분쟁으로 시간과 비용을 낭비하지 않는 것이 진정한 부동산 투자자의 자세입니다.

FAQ

Q1. 계약갱신청구권을 1회 사용했는데, 2년 후 임대인과 임차인 모두 아무 통지를 안 하면 어떻게 되나요?

A1. 임차인이 갱신청구권을 1회 사용해 갱신된 후, 그 갱신된 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약 해지나 갱신 거절 통지를 하지 않으면, 다시 이전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

Q2. 임대인(집주인)이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 경우, 입증 책임은 누구에게 있나요?

A2. 임대인에게 있습니다. 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유 중 하나인 '본인 또는 직계존비속의 실거주'는 임대인이 실제 거주하려는 의사의 존재를 객관적으로 입증해야 합니다. 만약 실거주 목적으로 갱신을 거절했는데, 2년 이내 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 사실이 밝혀지면 임차인에게 손해배상을 해야 할 책임이 발생할 수 있습니다.

Q3. 계약갱신청구권을 사용하면서 보증금을 5% 넘게 올리면 어떻게 되나요?

A3. 계약갱신청구권을 행사할 경우 임대료 증액은 5%의 범위 내로 제한됩니다. 만약 임대인과 임차인이 합의하여 5%를 초과하는 금액으로 증액 계약서를 작성했다면, 이 계약은 갱신청구권에 의한 갱신이 아니라 임대인과 임차인의 '자유로운 합의에 의한 새로운 계약'으로 간주될 가능성이 높습니다. 이 경우 임차인은 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 보아, 추후에 다시 갱신청구권을 사용할 수 있는 여지가 생길 수도 있습니다.

Q4. 임차인이 계약갱신청구권 행사를 문자나 구두로 통보해도 법적 효력이 있나요?

A4. 네, 있습니다. 주택임대차보호법상 계약갱신청구권 행사 방식에는 특별한 제한이 없으므로, 구두, 문자메시지, 카카오톡 등 어떤 형태로든 임대인에게 그 의사가 명확하게 전달(도달)되면 법적 효력이 발생합니다. 다만, 추후 분쟁에 대비하여 내용증명, 문자 발송 기록, 통화 녹음 등 증거를 명확하게 남겨두는 것이 임대인과 임차인 모두에게 유리해요.

Q5. 임차인이 갱신청구권을 행사할 때 계약 종료 몇 개월 전에 통보해야 하나요?

A5. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 통보해야 합니다. 2020년 12월 10일 이전에 체결된 계약은 종료 1개월 전까지 통보하면 되었지만, 현 시점에는 대부분 2개월 전까지 통보해야 하는 개정된 규정이 적용됩니다.